Налоги на покупку, продажу и аренду недвижимости в Турции в 2026 году
В Турецкой Республике, стране с уникальным сочетанием восточной экзотики и европейской инфраструктуры, приобретение жилой недвижимости открыто для иностранцев. Налоговый климат Турции характеризуется как весьма лояльный, что привлекает зарубежных вкладчиков, заинтересованных в приобретении ликвидных апартаментов на Средиземноморском побережье. При этом владельцы берут на себя обязательства уплаты как разовых, так и ежегодных налогов. Понимание актуальных ставок и правил налогообложения недвижимости в Турции в 2026 году очень важно для инвесторов — это позволяет избежать переплат, штрафов и правильно рассчитать доходность вложений.
Каковы налоги на недвижимость в Турции в 2026 году для нерезидентов при покупке, продаже и аренде? Какие факторы влияют на размер выплат, и какие последствия могут наступить за уклонение от уплаты взносов на приобретенную собственность? В этой статье эксперты лицензированного агентства Altop Real Estate помогут разобраться со всеми налогами на недвижимость 2026 года: покупка, владение, аренда, продажа — с таблицами, примерами и ссылками на официальные источники.
Содержание статьи:
- Налоги при покупке недвижимости в Турции
- Налог на владение недвижимым имуществом в Турции
- От чего зависит налог на недвижимость
- Налог при продаже недвижимости
- Налоги на наследство и дарение в 2026 году
- Налоги на сдачу недвижимости в Турции в аренду
- Налоги на элитную недвижимость
- Как оплатить налог на недвижимость в Турции
- Что будет, если не платить налоги?
- В каких случаях налоги в Турции платить не нужно
- Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Турции 2026
Налоги при покупке недвижимости в Турции
Налог при покупке недвижимости (Tapu Devir Vergisi) — это сбор, уплачиваемый во время регистрации права собственности.
Этот платеж, по общему правилу, производится покупателем в ходе переоформления ТАПУ, несмотря на то, что законодательно предусмотрено равное распределение финансовой нагрузки между обеими сторонами сделки. Плата установлена на уровне 4% от кадастровой стоимости.
Государственный налог на покупку недвижимости в Турция (TAPU налог) платится от суммы, указанной в ТАПУ, то есть кадастровой цены. Так, если стоимость апартаментов составляет 200 000 USD, то вкладчику нужно потратить ориентировочно 208 000 USD вместе с оплатой госпошлины.
Регистрационный налог на недвижимость в Турции для иностранцев оплачивается до того, как будет зарегистрирован договор купли-продажи. Это можно сделать в аккредитованном турецком банке или через Налоговую службу (https://www.gib.gov.tr/).
Помимо налога на покупку квартиры, в Турции уплачивается НДС (KDV), если жилье расположено в новостройке. Ставки налогов на добавленную стоимость варьируются от 1 до 18%, что определяется квадратурой и типом объекта. Например, для квартиры площадью до 150 м² НДС при покупке недвижимости в Турция составляет 1%, для объектов более 150 м² — 8%, для коммерческой недвижимости — до 18%. Детальную информацию по размерам НДС можно узнать у представителей девелопера или риелтора.
Обратите внимание! В рамках усилий по привлечению зарубежного капитала правительство в 2017 году отменило НДС для иностранных инвесторов, приобретающих апартаменты на первичном рынке. Иностранцам, получившим ТАПУ и пребывающим в государстве менее 183 дней за финансовый год, разрешено ходатайствовать о возврате налога. Главное условие — не перепродавать собственность в течение 1 года. Зачастую размер налогового возмещения составляет 1–15% от цены, зафиксированной в контракте. Эта налоговая льгота иностранцам в Турции продолжает действовать в 2026 году.
Примечание: помимо налога, инвесторы уплачивают государственную пошлину на оформление ТАПУ или Döner Sermaye. Взнос рассчитывается по определенным коэффициентам, а также зависит от провинции и населенного пункта. В 2026 году для Алании, если покупатель — иностранец, а продавец — турок, госпошлина составляет от 27 549 TRY. При сделке между двумя иностранцами — 55 098 TRY.
Налог при покупке недвижимости и дополнительные затраты (2026):
Сравнительная таблица способов получения гражданства Турции
| Способ | Главное условие | Срок | Стоимость | Для кого |
|---|---|---|---|---|
| Инвестиции | Покупка недвижимости от 400 000 USD или другие инвестиции от 500 000 USD | 4–6 месяцев | От 400 000 USD | Инвесторы, бизнесмены |
| Брак | Брак с турецким гражданином (не менее 3 лет) | 3–5 лет | Минимальная (госпошлины ~1 000–2 000 USD) | Супруги турецких граждан |
| Натурализация | Проживание по ВНЖ в Турции не менее 5 лет | 5–7 лет | Расходы на ВНЖ + расходы на проживание | Долгосрочные резиденты |
| Происхождение турецкие корни (репатриация) | Турецкий родитель или турецкие корни | Индивидуально | Госпошлины (~500–1 000 USD) | Дети турецких граждан, репатрианты |
| Особые заслуги | Выдающийся вклад в экономику, науку, спорт, культуру | Индивидуально | Зависит от проекта/вклада | Учёные, спортсмены, крупные инвесторы |
Налог на владение недвижимым имуществом в Турции
Emlak Vergisi, или налог за владение недвижимостью в Турции, — ежегодный обязательный платеж для владельцев.
Ежегодный налог на недвижимость в Турции взимается муниципальными властями. Причем его сумма варьируется, опираясь на местоположение объекта, назначение (жилой комплекс, коммерческая недвижимость или земельный участок) и кадастровую стоимость, зарегистрированную в турецком титуле (ТАПУ). Подробная информация о порядке начисления этого налога приведена в 8 и 18 статьях Налогового кодекса на недвижимое имущество.
Важное обновление 2026 года: в декабре 2025 года был принят Закон № 7566 (опубликован в Official Gazette от 19.12.2025, № 33112), который ввел ограничение на рост налоговой базы недвижимости. Согласно этому закону, налоговая база (Emlak Vergi Değeri), указанная в ТАПУ, не может вырасти более чем в 2 раза по сравнению с 2025 годом. Данная мера защищает владельцев недвижимости от резкого роста налоговой нагрузки.
Emlak Vergisi — ставки по типам недвижимости (2026):
| Тип недвижимости | Ставка налога для крупных провинций/городов | Базовая ставка налога для остальных провинций |
|---|---|---|
| Жилье | 0,2% | 0,1% |
| Коммерческая недвижимость | 0,4% | 0,2% |
| Земельный участок без разрешения на ведение строительных работ | 0,2% | 0,1% |
| Земельный участок с разрешением на ведение строительных работ (arsa) | 0,6% | 0,3% |
Большими городами Турции, где ежегодный налог начисляется по повышенной ставке, считаются: Анталия, Алания, Стамбул, Конья, Мерсин, Бурса, Измир, Адана, Анкара, Коджаэли, Мугла и другие.
В тех случаях, когда приобретенное здание официально является частью культурного наследия Турецкой Республики, ставка налога поднимается до 10%.
Кроме того, если строение не имеет технического паспорта, то его относят к типу «участок под строительство». Сразу же после получения техпаспорта тип объекта корректируется в соответствии с классификацией в таблице. Одновременно увеличивается его кадастровая цена. Муниципальные власти через определенный период времени вносят корректировку в кадастровую стоимость недвижимого имущества, что влияет на размер ежегодного взноса.
От чего зависит налог на недвижимость в Турции
Ежегодный налог на недвижимость в Турции — это обязательная плата для всех владельцев недвижимости.
Сумма налога зависит от:
-
месторасположения (столичные муниципалитеты, небольшие населенные пункты);
-
типа объекта — жилье, коммерческая собственность, земельные участки;
-
кадастровой стоимости, то есть суммы, указанной в TAPU;
-
налогового периода — в 2026 году действуют обновленные ставки и правила индексации.
Налог при продаже недвижимости в Турции
В Турции Değer artış vergisi — это подоходный налог, обязательный к уплате как индивидуальными, так и корпоративными субъектами, причем его размер коррелирует с размером прироста капитала. Подлежат налогообложению различные доходы, включая зарплату, сдачу в аренду жилья и ведение бизнеса, а также сделки с недвижимостью.
При начислении налога на продажу недвижимости Турция применяет дифференцированную налоговую ставку, которая увеличивается вместе с ростом прибыли.
Законодательство предусматривает освобождение от подачи налоговой декларации и уплаты подоходного налога при продаже квартиры в Турции, если владение превышает пятилетний срок. В случае, если имущество продается иностранным владельцем, который приобрел его менее чем пять лет назад, взнос начисляется только на прибыль от продажи (то есть, прирост капитала), за вычетом затрат на регистрацию права собственности (ТАПУ), а также других сопутствующих издержек и ремонтных работ.
Важно! Термин «прирост капитала» используется, если речь идет о разности между заявленной в ТАПУ продавца ценой объекта и его оценочной стоимостью, фиксируемой в новом титуле владения покупателя.
Правительством Турции был повышен минимальный порог освобождения от налога на прибыль, что тем самым уменьшает налоговую нагрузку для плательщиков. В 2026 году необлагаемый минимум составляет 150 000 TRY (повышено со 120 000 TRY в 2025 году), что позволяет физическим лицам получить значительную налоговую льготу при перепродаже недвижимости.
Размер налога на продажу квартиры в Турции определяется следующими условиями согласно прогрессивной шкале 2026 года:
| Прирост капитала | Приблизительный размер прибыли в эквиваленте на доллары США | Налоговая ставка |
|---|---|---|
| до 190 000 TRY | до 4 332 USD | 15% |
| 190 000-400 000 TRY | 4 332-9 120 USD | 20% |
| 400 000-1 500 000 TRY | 9 120-34 200 USD | 27% |
| 1 500 000-5 300 000 TRY | 34 200-120 000 USD | 35% |
| более 5 300 000 TRY | более 120 000 USD | 40% |
Подоходный налог с продажи квартиры в Турции рассчитывается следующим образом: если сумма прибыли составляет 400 000 TRY, то до 190 000 TRY налог — 15%. На оставшуюся сумму дохода (всё, что выше 190 000 TRY) — налог 20%. То есть, каждому диапазону соответствует своя налоговая ставка.
Что касается юридических лиц, то они уплачивают фиксированный подоходный налог при продаже недвижимости в Турции, который составляет 20% от дохода и не зависит от срока владения объектом и прибыли.
Налоги на наследство и дарение в 2026 году
Отдельно выделим так называемые налоги на наследование имущества и передачу в дар — Miras Vergisi и Hediye Gayrimenkul Vergisi. Сумма определяется кадастровой ценой объекта и степенью родства.
Ставки налогов на наследство варьируются от 1 до 10%, в случае дарения — от 10 до 30%.
Также как и при расчете подоходного налога, процент взноса применяется не ко всей сумме, а разбивается на интервалы. На них отдельно начисляется налог на наследство или дарение, согласно обновленным данным 2026 года:
| Кадастровая стоимость жилья | Налог на наследование | Налог на дарение |
|---|---|---|
| За первые 3 000 000 TRY | 1% | 10% |
| На следующие 7 000 000 TRY (от 3 до 7 млн) | 3% | 15% |
| На следующие 15 000 000 TRY (от 7 до 15 млн) | 5% | 20% |
| На следующие 30 000 000 TRY (от 15 до 30 млн) | 7% | 25% |
| Свыше 55 000 000 TRY | 10% | 30% |
Примечание: для наследования в 2026 году супруги и дети (прямые наследники) пользуются дополнительными льготами при расчете налоговой базы. Декларация подается в течение 4–6 месяцев при наследовании и в течение 1 месяца при дарении.
Налоги на сдачу недвижимости в Турции в аренду
Emlak Kira Geliri Vergisi, или налог на аренду недвижимости в Турции, представляет собой налоговый государственный взнос, уплачиваемый владельцами жилья согласно дифференцированной шкале.
Как указано в 21-й статье Закона «О подоходном налоге», в 2026 году владельцы освобождаются от уплаты взноса на доходы от аренды, если их годовая прибыль не превышает 58 000 TRY (примерно 1 340 USD). Это повышение с 47 000 TRY в 2025 году и 33 000 TRY в 2024 году отражает индексацию налоговых порогов.
Важное обновление: Краткосрочная аренда требует специальной туристической лицензии от Министерства культуры и туризма для жилого комплекса. Кроме того, требуется согласие всех собственников ЖК, чтобы оформить лицензию на аренду. Если же у владельца более 5 объектов под аренду, он обязан зарегистрировать компанию.
Налог на доход от аренды для физлиц в 2026 году:
| Прибыль в турецких лирах | Налоговая ставка |
|---|---|
| до 190 000 TRY | 15% |
| 190 000-400 000 TRY | 20% |
| 400 000-1 500 000 TRY | 27% |
| 1 500 000-5 300 000 TRY | 35% |
| более 5 300 000 TRY | 40% |
Пример расчета:
Элитная квартира в Алании общей площадью 100 м², стоимостью аренды 1 000 USD в месяц.
Годовая прибыль от аренды — ориентировочно 12 000 USD (526 000 TRY).
После вычета освобождения 58 000 TRY, налогооблагаемая база составляет 468 000 TRY.
Сумма до 190 000 TRY облагается налогом 15%, для суммы от 190 000 до 400 000 TRY налоговая ставка составит 20%, а на остаток 68 888 TRY — 27%.
Юридическим лицам начисляются фиксированные 20% налога на доход от аренды независимо от суммы.
Налоги на элитную недвижимость в Турции
В Турции дополнительно начисляется так называемый налог на апартаменты премиум-класса, или Değerli Emlak Vergisi, если ценник превышает установленный порог.
Обновление 2026 года: Порог для налога на элитную недвижимость повышен до 17 711 000 TRY (порядка 400 000 USD). Это значительное повышение с 12 880 000 TRY в 2025 году, что отражает индексацию в связи с инфляцией.
Налог на элитную недвижимость начисляется по прогрессивной шкале согласно обновленным данным 2026 года:
| Кадастровая стоимость недвижимости | Ставка налогообложения |
|---|---|
| 17 711 000-26 567 000 TRY | Для части, превышающей 17 711 000 TRY, налог составит 0,3% |
| 26 567 000-35 425 000 TRY | Для суммы свыше 26 567 000 TRY, налог составит 0,6% |
| Более 35 425 000 TRY | Все, что выше 35 425 000 TRY, будет облагаться налогом 1,0% |
Важно! Если у владельца в Турции есть только один такой дорогостоящий жилой объект, он освобождается от уплаты налога на элитное имущество. В случае наличия нескольких объектов, налог не взимается за тот из них, который имеет самую низкую кадастровую стоимость. Когда недвижимость находится в совместной собственности, каждый владелец уплачивает налог пропорционально своей доле.
Как оплатить налог на недвижимость в Турции
Для оплаты налога на недвижимость понадобится индивидуальный номер налогоплательщика (ИНН, Vergi Kimlik Numarası), оформленный в Турции.
Самый быстрый и простой способ — онлайн-оплата на официальном сайте Налоговой службы (https://www.gib.gov.tr/). Портал позволяет внести любые государственные взносы, помимо муниципального ежегодного налога на недвижимость в Турции. Также на сайте можно посмотреть начисленные налоги, введя свой ИНН.
Оплата ежегодного налога за квартиру в Турции осуществляется онлайн на web-портале муниципалитета по месту нахождения собственности. Наличие ИНН обязательно.
Дополнительные способы оплаты 2026:
-
Мобильное приложение Налоговой службы, доступное для скачивания в AppStore или GooglePlay— удобно для регулярных платежей.
-
Портал e-Devlet — для зарегистрированных иностранных резидентов.
-
Отделения банков.
Уплата налогов осуществляется дважды в год, либо одним платежом. Однако для части налоговых взносов в определенных провинциях применяются свои даты оплаты.
Что будет, если не платить налоги?
Иногда собственники пытаются найти способы уклонения от уплаты государственных взносов либо делают это не вовремя. И в том, и в другом случае турецким законодательством предусмотрены определенные последствия в виде штрафных санкций и юридической ответственности.
В частности, если иностранец не платит ежегодный налог на недвижимость в Турции, то за каждый месяц просрочки будет начислена пеня.
Другие санкции в 2026:
-
Штраф за неподачу декларации — до 50% от суммы неуплаченного налога.
-
Штраф за умышленное занижение дохода либо кадастровой цены при покупке.
-
Блокировка продажи недвижимости — наиболее критичное последствие для инвесторов. Сделка купли-продажи не может быть зарегистрирована до полного погашения задолженности.
-
При длительном уклонении дело передается в суд.
-
Возможно принудительное взыскание через Исполнительную службу.
Уточнить сумму налоговой выплаты и начисленный штраф можно в городском муниципалитете по месту расположения вашей собственности. Если у вас нет возможности явиться лично и получить нужную информацию, воспользуйтесь официальным сайтом муниципалитета или порталом gib.gov.tr.
В каких случаях налоги в Турции платить не нужно
Начнем с того, что зарубежные вкладчики защищены от двойного налогообложения прибыли в Турции. То есть, если нерезидент уплачивает подоходный налог в Турции, ему не требуется оплачивать аналогичный в стране постоянного проживания. Договоренности об избежании двойного налогообложения были заключены Турцией с рядом стран, включая РФ, Украину, Беларусь и некоторыми другими державами бывшего СНГ (Казахстан, Азербайджан, Узбекистан), а также США, Израилем, Чехией, всеми странами ЕС и др.
Механизм работы соглашения об избежании двойного налогообложения:
-
Налог на доход (аренда, продажа) сначала уплачивается в Турции.
-
При подаче декларации в стране налогового резидентства предоставляется отчет уплаченного турецкого налога.
Продать квартиру в Турции без уплаты подоходного налога можно, если собственность находится в вашем владении более пяти лет. Также действуют необлагаемые налогом минимумы прибыли, которые не подлежат налогообложению.
В Турции пенсионеры, безработные, домохозяйки без дополнительного источника финансирования, вдовы, ветераны, инвалиды и другие специальные категории подданных освобождаются от ежегодного налога на владение недвижимым имуществом.
Налоги при покупке недвижимости в Турции остаются приемлемыми для большинства нерезидентов, что способствует растущей популярности курортных апартаментов среди зарубежных покупателей. В лицензированной риелторской компании Altop Real Estate мы гарантируем комплексную поддержку в выборе и оформлении в собственность инвестиционно привлекательных апартаментов в Турции, обеспечивая правомерную сделку без рисков и переплат.
Компания Altop Real Estate с 17-летним опытом работы на рынке недвижимости Стамбула, Анталии и Алании предоставляет профессиональную поддержку в налоговой оптимизации, своевременной уплате взносов и декларировании дохода. Мы гарантируем нашим клиентам правомерные сделки купли-продажи, защиту от переплат и штрафов, полное соответствие требованиям Налоговой службы Турции. Свяжитесь с нашими экспертами для получения персональной консультации по покупке недвижимости, налогообложению и оптимизации ваших инвестиций.
Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость в Турции 2026
1. Сколько налогов платить при покупке квартиры?
При покупке недвижимости в Турции основные налоги включают TAPU (налог на регистрацию права собственности) — 4% от кадастровой стоимости. Также уплачивается государственная пошлина для иностранцев, сумма которой зависит от сторон сделки.
2. Какой налог на владение недвижимостью в Турции в 2026 году?
Emlak Vergisi (ежегодный налог на владение) в 2026 году зависит от типа недвижимости и местоположения. Для жилой недвижимости ставка составляет 0,2% кадастровой стоимости в крупных городах (Стамбул, Анкара, Анталия, Измир) и 0,1% в других регионах. Для коммерческой недвижимости — 0,4% и 0,2% соответственно.
3. Нужно ли платить налог при продаже квартиры через 5 лет владения?
Нет, при продаже недвижимости после 5 лет владения физические лица полностью освобождаются от налога на прибыль независимо от размера прироста капитала. Это одна из главных налоговых льгот в Турции для долгосрочных инвесторов.
4. Какой налог на доход от аренды квартиры в Турции в 2026?
В 2026 году доход от аренды жилой недвижимости до 58 000 турецких лир в год полностью освобождается от налога, и подавать декларацию не требуется. При превышении этого лимита применяется прогрессивная шкала налогообложения от 15% до 40%.
5. Что будет, если не платить налоги на недвижимость?
Неуплата налогов в Турции влечет серьезные последствия. За каждый месяц просрочки начисляется пеня. При неподаче налоговой декларации или занижении дохода применяются штрафы, блокировка возможности продажи недвижимости до полного погашения всех задолженностей. При длительном уклонении дело передается в суд, возможно принудительное взыскание через Исполнительную службу.
6. Есть ли налоговые льготы для иностранцев в 2026?
Да, иностранные инвесторы имеют доступ к нескольким налоговым льготам в Турции. Турция заключила соглашения об избежании двойного налогообложения с более чем 80 странами, включая Россию, что позволяет получить зачет турецких налогов в стране налогового резидентства. Действует освобождение от налога на продажу при владении более 5 лет и необлагаемые минимумы на прирост капитала.
7. Как оплатить налоги на недвижимость в Турции в 2026?
Существует несколько удобных способов оплаты налогов. Наиболее современный — онлайн через официальный портал или мобильное приложение турецкой Налоговой службы. Дополнительно можно оплатить налоги в кассах муниципалитета, в отделениях банков, через базу e-Devlet.
8. Какой налог на элитную недвижимость в Турции?
Налог на дорогостоящую недвижимость (Değerli Konut Vergisi) в 2026 году применяется к жилым объектам с кадастровой стоимостью выше 17 711 000 турецких лир. Ставка прогрессивная: 0,3% до 1,0%.
9. Нужно ли платить НДС при покупке вторички?
Нет, НДС (KDV) применяется только к новостройкам, приобретаемым напрямую от застройщика. При покупке недвижимости на вторичном рынке (от частного лица) НДС не взимается — оплачивается только налог на регистрацию права собственности TAPU в размере 4% от кадастровой стоимости.
10. Помогает ли Altop Real Estate с уплатой налогов на недвижимость?
Да, Altop Real Estate предоставляет полный комплекс услуг по налоговому сопровождению для своих клиентов — покупателей недвижимости. Мы помогаем получить турецкий налоговый ID (Vergi Kimlik Numarası), рассчитать все налоги, своевременно произвести оплату, подать налоговые декларации по доходам от аренды и продажи.
Актуальные статьи и свежие новости в нашем блоге
