Всё, что нужно знать о кадастровой стоимости недвижимости в Турции

Кадастровая стоимость недвижимости — один из самых важных терминов для всех покупателей жилья в Турции — служит основой для расчета налогов, государственных пошлин и других официальных платежей. Понимание механизмов определения кадастровой цены, её влияния на различные аспекты приобретения и владения турецкой собственностью важны для принятия обоснованных инвестиционных решений. 

Что такое кадастровая стоимость недвижимости в Турции, как она рассчитывается и где используется — все подробности в этом материале.

Содержание статьи:

1. Кадастровая и продажная стоимость объекта — основные понятия
2. Как определяется кадастровая стоимость
3. Нововведения 2026 года
4. Зачем нужна кадастровая стоимость
5. Как узнать кадастровую стоимость

Кадастровая и продажная стоимость объекта — основные понятия

Кадастровая стоимость объекта, известная в турецком законодательстве как «rayic bedel», представляет собой официальную стоимость недвижимого имущества, зафиксированную в государственных документах, в частности в ТАПУ (свидетельство о праве собственности). 

Рыночная или продажная стоимость — это реальная цена, по которой жилье продается на открытом рынке. Эта величина формируется под влиянием спроса и предложения, учитывает текущую конъюнктуру рынка, инфраструктурное развитие района, транспортную доступность и множество других факторов, за которые покупатели готовы платить.

Исторически в Турции существовал значительный разрыв между рыночной оценкой квартиры и стоимостью по документам TAPU. Последняя могла составлять порядка 50% реальной рыночной цены, особенно в крупных городах и динамично развивающихся районах. Такая разница объяснялась несколькими факторами. Во-первых, комиссии по оценке пересматривали стоимость периодически, в то время как рынок успевал значительно вырасти. Во-вторых, методология оценки была достаточно консервативной и не учитывала всех рыночных реалий.

Эта разница использовалась гражданами Турции и иностранными вкладчиками вполне легально. При регистрации сделки купли-продажи в Кадастровом управлении продавец и покупатель указывали в свидетельстве сумму ниже, хотя фактически недвижимое имущество продавалось дороже. Это позволяло обеим сторонам снизить налоговую нагрузку, поскольку пошлина при регистрации сделки и налог на прирост капитала для продавца рассчитываются от заявленной в ТАПУ суммы.

Как определяется кадастровая стоимость

Механизм расчета кадастровой стоимости в Турции основан на работе специальных оценочных комиссий. Масштабная переоценка, по правилам, проходит один раз в четыре года, согласно Закону об имущественном налоге № 1319. Это позволяет обеспечить определенную стабильность налоговой базы, одновременно давая возможность ежегодно корректировать оценку с учетом изменившихся рыночных условий.

Комиссия по оценке, официально называемая Takdir Komisyonu, создается в каждом муниципалитете для установления базовой стоимости земельных участков и недвижимости. Работа комиссии начинается с детального анализа территории муниципалитета. Город разбивается на оценочные зоны. При определении цен на землю учитывается множество факторов. Такие как:

• престижность и востребованность района; 
• транспортная доступность и близость к метро или основным магистралям; 
• развитость коммерческой и социальной инфраструктур; 
• наличие парков, школ, торговых центров и медицинских учреждений; 
• экологическая обстановка; 
• виды из окон; 
• перспективы развития, включая планируемые инфраструктурные проекты.

В свою очередь, кадастровая стоимость участков становится основой для расчета кадастровой цены конкретных объектов. Для этого используются утвержденные министерством прайсы на строительство квадратного метра в зависимости от типа конструкции и качества материалов.

Кроме того, факторами, влияющими на итоговую кадастровую стоимость квартиры или дома выступают возраст здания и степень его износа, а также определенные удобства и характеристики. Например, наличие в жилом комплексе центрального отопления, кондиционирования, консьерж-службы, подземной парковки, бассейна, фитнес-центра и других общих объектов инфраструктуры, которые учитываются во время оценки.

Нововведения 2026 года

С 2026 года власти запускают масштабную реформу системы оценки недвижимости в Турции. Оценочные комиссии, работавшие в текущем году, утвердили новые показатели стоимости квадратного метра земли на четырехлетний период до 2029 года, увеличив их в 10–15 раз относительно существующих параметров.

Причины столь радикального пересмотра оценок кроются в накопленном за многие годы разрыве между официальными кадастровыми стоимостями и реальными рыночными ценами. Турецкий жилищный рынок в период с 2021 по 2024 год пережил стремительный рост. Параллельно инфляция, девальвация турецкой лиры, приток иностранных инвесторов и внутренний спрос привели к тому, что цены на апартаменты, особенно в крупных городах, выросли в несколько раз.

Это расхождение стало причиной ежегодных потерь в бюджете около 6 миллиардов долларов на пошлинах при сделках, а с учетом всех налогов — почти 25 миллиардов. Заниженные оценки также создали проблемы в системе страхования от землетрясений: максимальные страховые суммы оказались недостаточными для полного возмещения ущерба.

Власти в 2025 году предоставили собственникам право оспорить установленную оценку. Владельцы, считающие, что зафиксированная для их улицы или объекта кадастровая стоимость значительно превышает реальную рыночную и не соответствует ценникам на аналогичное жилье в соседних районах, могли предоставить доказательства и попросить суд скорректировать данные.

Однако в большинстве случаев оспаривание оказывается сложным процессом. Так как новые данные действительно значительно ближе к рыночным реалиям, чем старые заниженные значения. 

Зачем нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость выполняет несколько важнейших функций в турецкой системе управления недвижимостью и налогообложении:

• Формирование налоговой базы. Именно от этой величины рассчитывается ежегодный налог на имущество, который обязаны платить все собственники. Для жилой недвижимости, расположенной в пределах больших муниципалитетов, ставка налога составляет 0,2% от цены по кадастру. 
• Основа для расчета государственных пошлин при регистрации сделок купли-продажи. Когда апартаменты продаются, и право собственности переходит от продавца к покупателю, взимается пошлина в размере 4% от их кадастровой цены. Эту сумму оплачивает покупатель.  
• Получение вида на жительство и гражданства Турции за инвестиции. Для покупателей, планирующих получение вида на жительство, важно убедиться, что ценник приобретаемого жилья по документам ТАПУ действительно превышает требуемый порог — 200 000 USD. С учетом резкого увеличения кадастровых стоимостей в 2026 году многие объекты недвижимости, которые ранее не подходили для получения ВНЖ, теперь будут соответствовать требованиям.

Минимальный порог инвестиций для получения турецкого гражданства через покупку недвижимости составляет 400 000 USD. За основу берется кадастровая стоимость, но важно понимать, что при оформлении второго паспорта используется официальный отчет об оценке, подготовленный SPK-лицензированными компаниями. 

• Определение страховых выплат по обязательному страхованию от землетрясений. В Турции все жилые здания должны быть застрахованы в рамках системы DASK. Страховая сумма и размер возмещения ущерба зависят от различных факторов, включая конструктивные особенности здания, год постройки и сейсмическую зону. Официальная кадастровая стоимость служит отправной точкой для определения адекватного уровня страхового покрытия.
• Расчет налогов на наследство и дарение. Когда недвижимость переходит по наследству или передается в дар, налоговые органы рассчитывают налог, отталкиваясь от официальной стоимости объекта, указанной в свидетельстве о праве собственности. Чем она выше, тем больше будет сумма налога, которую должны уплатить наследники или одаряемое лицо.
• Расчет компенсаций в программах реновации. Когда муниципалитет или девелопер инициирует проект реновации старого жилого фонда, владельцам предлагается компенсация в виде новых квартир или денежных выплат. Размер этой компенсации во многом определяется официальной стоимостью сносимого жилья.

Как узнать кадастровую стоимость

Для потенциальных покупателей знание актуальной кадастровой стоимости жилья в Турции является важной информацией, влияющей на финансовое планирование и принятие решения. Узнать эти данные можно несколькими способами. 

Для получения наиболее точной и детальной информации следует обратиться непосредственно в Кадастровую палату по месту расположения недвижимого имущества. Кадастровые отделы существуют в каждой провинции и крупных районах городов.

В турецком кадастре можно получить официальную выписку, содержащую все данные об объекте недвижимости, включая его точные характеристики, площадь, класс здания, год постройки и стоимость. При этом понадобится предоставить полный пакет документов на сделку купли-продажи. 

Потенциальный покупатель также имеет возможность запросить у продавца или риелторского агентства информацию о текущей кадастровой стоимости дома в Турции. Эти данные указаны в документе TAPU, который находится у собственника.

Агентство недвижимости Altop Real Estate обладает глубокими экспертными знаниями и огромным опытом в любых вопросах, касающихся турецкого жилищного рынка. Наши специалисты готовы предоставить профессиональные консультации, помочь в выборе апартаментов, соответствующих вашим целям и бюджету, организовать все необходимые оценки и проверки, обеспечить юридически грамотное оформление сделки купли-продажи. Мы сопроводим вас на всех этапах — от первичного обращения до получения документов о праве собственности и, при необходимости, вида на жительство или гражданства Турции за приобретение недвижимого имущества.

Работая с Altop Real Estate, вы можете быть уверены в профессиональном подходе, защите интересов и успешной реализации ваших инвестиционных планов!