Топ-10 самых важных вопросов о покупке недвижимости в Турции

Каждый год тысячи иностранцев выбирают Турцию не только как место для отдыха, но и как страну для выгодных инвестиций в недвижимость. Однако перед покупкой возникает множество вопросов: как всё оформить правильно, какие риски учесть, что будет с налогами и можно ли заработать на аренде или перепродаже?

В этой статье мы собрали ТОП-10 самых важных вопросов о покупке недвижимости в Турции. Подробные ответы помогут вам разобраться в нюансах турецкого рынка, избежать типичных для начинающих инвесторов ошибок и сделать правильный выбор.

Содержание статьи:

1. От чего зависит цена недвижимости в Турции?
2. Какие документы нужны для покупки квартиры в Турции?
3. Какой документ является подтверждением права собственности на квартиру в Турции?
4. Какие налоги платит покупатель недвижимости в Турции — при сделке и после неё?
5. Что выбрать: новостройку от застройщика или готовое жильё у собственника?
6. Можно ли иностранцу купить квартиру в Турции в рассрочку от застройщика?
7. Во сколько обойдется квартира с видом на море?
8. Можно ли оформить вид на жительство после покупки недвижимости в Турции?
9. Разрешено ли иностранцам сдавать жильё в аренду и зарабатывать на этом?
10. Покупка без посредников или с агентством недвижимости: что безопаснее и выгоднее?

1. От чего зависит цена недвижимости в Турции?

Стоимость недвижимости в Турции формируется под влиянием целого ряда факторов. И разброс цен между схожими объектами может быть значительным. Чтобы разобраться в этом, стоит учитывать следующие ключевые параметры ценообразования:

• Локация

Местоположение недвижимости — один из главных факторов ценообразования. Наиболее дорогими считаются объекты в туристически развитых регионах с выходом к морю, например, в Алании, Анталии и Стамбуле. Цены варьируются в зависимости от удаленности от пляжа, центра, аэропорта, школ и другой инфраструктуры. Чем ближе объект к морю и востребованным точкам интереса туристов, тем выше его стоимость.

• Вид из окна и этажность

Наличие панорамного вида на море, горы или город существенно влияет на цену. Квартиры с видом на море традиционно дороже. Также учитывается этаж — в большинстве курортных городов Турции ценятся средние и верхние этажи, на которых расположены квартиры премиум-класса.

• Тип недвижимости

Квартиры в жилых комплексах с развитой инфраструктурой (бассейн, фитнес, сауна, охрана) стоят дороже, чем объекты в старом жилом фонде или домах без дополнительных удобств.

• Класс строительства и отделка

Новостройки бизнес- и премиум-класса стоят заметно дороже стандартного жилья, так как включают улучшенные планировки, дизайнерскую отделку, энергоэффективные системы и дополнительные элементы комфорта.

• Стадия готовности объекта

На этапе котлована цены, как правило, значительно ниже, чем по завершении проекта. По мере готовности дома стоимость квадратного метра растет, поэтому наибольшую выгоду получают инвесторы, покупающие на ранней стадии возведения.

• Перспективы развития района

Развитие инфраструктуры в районе, строительство новых дорог, туристических объектов или планируемое открытие аэропортов также увеличивают стоимость жилья. 

• Дополнительные факторы

К ним относятся наличие мебели и техники, особенности дизайна, возможность получить ВНЖ по ТАПУ и право на сдачу в аренду, а также другие параметры, способные повлиять на финальную цену.

Чтобы правильно оценить стоимость объекта в Турции, недостаточно ориентироваться только на площадь. Важно учитывать совокупность факторов, от локации и стадии строительства до статуса и инфраструктуры комплекса. 

2. Какие документы нужны для покупки квартиры в Турции?

Покупка квартиры в Турции для россиян и граждан других стран — это официальная юридическая процедура, требующая подготовки определенного набора документов.

Документы, которые готовит покупатель:

• Паспорт с нотариально заверенным переводом на турецкий язык.
• Идентификационный налоговый номер, полученный в Турции.
• Фотографии биометрического формата.
• Заявление на получение свидетельства о праве собственности (ТАПУ).
• Страховка от землетрясений (DASK).
• Разрешение от госорганов, если требуется.
• Доверенность, если покупатель или продавец действует через представителя.

Оформление объекта в собственность происходит в государственном органе — Управлении земельного кадастра. При необходимости покупатель может воспользоваться услугами лицензированного агентства недвижимости, которое подготовит пакет документов, организует перевод и нотариальное заверение документов, а также сопроводит сделку на всех этапах.

3. Какой документ является подтверждением права собственности на квартиру в Турции?

Основным и единственным официальным документом, подтверждающим право собственности на недвижимость в Турции, является свидетельство TAPU. Этот документ оформляется и выдается государственным Кадастровым управлением (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü).

В TAPU указано, кому принадлежит недвижимость, где она расположена, каковы её статус, площадь и вид собственности. Документ оформляется в финальной стадии сделки купли-продажи и выдается новому владельцу после завершения всех процедур, уплаты налогов и госпошлин.

Есть возможность проверить подлинность ТАПУ в Кадастровом управлении, а также через мобильное приложение Web Tapu — сервис, запущенный Министерством окружающей среды и градостроительства Турции.

4. Какие налоги платит покупатель недвижимости в Турции — при сделке и после неё?

Инвестиции в недвижимость Турции сопровождаются обязательными налоговыми платежами, которые необходимо учитывать при планировании бюджета. При этом фискальная нагрузка на собственников остается сравнительно невысокой, особенно в сравнении с европейскими странами.

Основные налоги при покупке и после неё:

• Налог на переход права собственности (Tapu Harcı). Это основной налог при оформлении сделки. В 2025 году стандартная ставка составляет 4% от кадастровой стоимости объекта.
• Ежегодный налог на недвижимость в Турции (Emlak Vergisi). Собственники турецкого жилья обязаны ежегодно оплачивать муниципальный налог. Ставка зависит от типа объекта и его местоположения. Для жилья она составляет:
  • 0,1% — базовая ставка (в небольших населенных пунктах);
  • 0,2% — в пределах больших городов.

Для резидентов и нерезидентов Турции налоговые обязательства по собственности идентичны.

5. Что выбрать: новостройку от застройщика или готовое жильё у собственника?

Покупка жилья в Турции может происходить по двум основным сценариям: приобретение квартиры напрямую у застройщика (в новостройке) или готового жилья у собственника.

Главные преимущества покупки квартиры у застройщика:

• Возможность рассрочки без процентов. Одно из ключевых преимуществ приобретения новостроек — это доступ к рассрочке от самого застройщика, как правило, без процентов. Иностранные покупатели могут вносить оплату поэтапно, с минимальным первоначальным взносом от 10%.
• Современные планировки и инфраструктура. Новостройки проектируются с учетом актуальных требований к комфорту: продуманные планировки, ванные в каждой спальне, а также инфраструктура жилого комплекса — бассейны, фитнес-залы, сауны, видеонаблюдение.
• Гарантия от застройщика и новые коммуникации. Недвижимость сдаётся с новой инженерией, а сам застройщик несет гарантийные обязательства — в среднем от 2 до 5 лет, в зависимости от типа работ.
• Низкая стартовая цена на раннем этапе строительства. Чем раньше покупатель входит в проект, тем выгоднее цена. По мере завершения стройки стоимость квадратного метра растет. Это делает новостройки особенно привлекательными для инвесторов.

Недостатки:

• Ожидание сдачи объекта в эксплуатацию (до 1–2 лет).
• Возможные задержки на этапе строительства.
• Необходимость внимательно проверять репутацию застройщика на наличие всех разрешительных документов.

Преимущества покупки вторичного жилья:

• Объект уже готов к заселению. В случае срочного переезда или цели сразу сдавать недвижимость в аренду вторичный рынок — лучшее решение. Квартиру можно начать использовать буквально в течение нескольких дней после оплаты.
• Наличие мебели и техники. Объекты на вторичном рынке продаются под ключ, что экономит дополнительные расходы на обустройство.

Недостатки:

• Оплата, как правило, единовременная.
• Изношенные коммуникации, необходимость частичного ремонта.

Каждый вариант имеет свои особенности, преимущества и риски, и выбор между ними зависит от целей покупки, бюджета и временных рамок. Профессиональное агентство недвижимости поможет определиться с выбором, проверить документы объекта и подобрать оптимальный вариант.

6. Можно ли иностранцу купить квартиру в Турции в рассрочку от застройщика?

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в Турции в рассрочку напрямую у застройщика. Это один из наиболее доступных и удобных способов покупки квартиры без привлечения банковского кредита, особенно для тех, кто не имеет на руках всей суммы сразу.

Рассрочка предоставляется самим девелопером — как правило, без участия банков и без начисления процентов. Условия зависят от конкретного проекта и стадии строительства. Период оплаты может ограничиваться сроком строительства, а также и превышать его. Сегодня некоторые застройщики в Алании готовы предложить рассрочку на несколько лет.

7. Во сколько обойдется квартира с видом на море?

Квартира с видом на море в Алании — мечта многих иностранных покупателей. Восточное Средиземноморье привлекает теплым климатом, ухоженными пляжами, живописными пейзажами и высоким арендным спросом. Однако такой вид — это не только эстетика, но и значимый фактор ценообразования. Чем ближе объект к морю и чем открытее вид, тем выше стоимость за квадратный метр.

Цены в зависимости от района:

• Центр Аланьи и неподалеку от пляжа Клеопатры. Это самые дорогие и престижные локации. Здесь практически не осталось участков под новое строительство, поэтому предложение ограничено. Стоимость: 1 500–2 500 $/м².
• Оба, Тосмур. Популярны среди семей и покупателей, ищущих комфорт. Районы активно застраиваются современными комплексами. Стоимость: порядка 1 400 $/м².
• Каргыджак, Кестель. Районы с холмистым рельефом, где даже вторая линия может иметь великолепный обзор на море. Здесь много элитных комплексов с террасами и панорамными окнами. Средняя цена: от 1 300–1 500 $/м².
• Авсаллар, Махмутлар. Среднеценовые локации, популярные у арендаторов и инвесторов. Ценник на квартиры с видом: в среднем 1 150 $/м².

Стоимость квартиры с видом на море в Алании варьируется в зависимости от района, типа вида, уровня дома и инфраструктуры. Такие объекты остаются самыми востребованными на рынке — как для личного проживания, так и для инвестиционных целей. Если вы рассматриваете покупку недвижимости с видом, важно действовать быстро: ликвидные варианты расходятся одними из первых.

8. Можно ли оформить вид на жительство после покупки недвижимости в Турции?

Покупка недвижимости в Турции даёт иностранному гражданину право претендовать на краткосрочный вид на жительство (ikamet) на основании ТАПУ. Однако наличие собственности не гарантирует автоматического получения ВНЖ — решение принимает Миграционная служба, и необходимо соблюдение ряда условий.

Основные требования для оформления ВНЖ:

• Объект должен быть жилым (апартаменты, дом, вилла), находиться в пригодном для жизни состоянии и иметь технический паспорт (iskan).
• Стоимость апартаментов, указанных в ТАПУ, — не менее 200 000 USD.
• Жилье находится в открытом для легализации проживания районе. МВД утвердило список микрорайонов, в которых процент иностранцев превышает установленную норму. В этих локациях временно приостановлена выдача первичного ВНЖ, даже при наличии собственности.
• Подготовлены все документы, в том числе справка о финансовой состоятельности.

Альтернатива виду на жительство — гражданство Турции через инвестиции. Если сумма вложений в недвижимость составляет не менее 400 000 USD и соблюдены условия, собственник может претендовать на турецкий паспорт. Это отдельная, государственная инвестиционная программа, которая также предусматривает ускоренное оформление документов.

9. Разрешено ли иностранцам сдавать жильё в аренду и зарабатывать на этом?

Иностранные собственники недвижимости в Турции действительно имеют право сдавать жилье в аренду и получать от этого доход. Однако важно понимать, что с 2024 года вступили в силу новые, строгие правила сдачи апартаментов в краткосрочную аренду.

Краткосрочная аренда — это аренда на срок до 100 дней, как правило, туристическая.

Что необходимо для легальной краткосрочной сдачи в аренду:

• Официальное разрешение (лицензии) от Министерства культуры и туризма.
• Расположение объекта в ЖК, допущенном к краткосрочной аренде.
• Согласие всех собственников комплекса.
• Наличие противопожарной сигнализации, схем эвакуации, номерной таблички у входа.
• Регистрация каждого гостя в полиции.
• Оплата всех налогов и сборов, в том числе НДС и др.

Если вы планируете получать доход от своей недвижимости, важно с самого начала выстроить процесс грамотно, еще на этапе выбора объекта.

10. Покупка без посредников или с агентством недвижимости: что безопаснее и выгоднее?

Покупка недвижимости в другой стране — это всегда серьезное решение, связанное с юридическими, финансовыми и организационными рисками. В Турции приобрести квартиру или виллу можно как напрямую от собственника или застройщика, так и через агентство. На первый взгляд кажется, что самостоятельная покупка позволяет сэкономить, но на практике всё далеко не так однозначно.

Потенциальным преимуществом самостоятельной покупки может быть экономия средств. Однако на этом список выгод заканчивается. Основные сложности начинаются, когда покупатель сталкивается с бюрократией, языковым барьером и юридическими вопросами.

Обращение в профессиональное агентство недвижимости, имеющее лицензию, даёт покупателю целый ряд преимуществ:

• Проверка документов. Компания проверяет юридическую чистоту объекта, наличие всех разрешений, сопоставляет данные из муниципалитета, налоговой и земельного реестра.
• Сопровождение сделки от начала до конца. Включает подбор объектов, организацию просмотров, переговоры с продавцом, подписание договоров, уплату налогов, получение ТАПУ.
• Поддержка на родном языке и прозрачные условия. Удобная коммуникация, отсутствие недопониманий и объяснение каждого шага.
• Помощь после сделки. Регистрация коммунальных счетов, оформление страховки, консультации по аренде, налогообложению и виду на жительство.
• Юридическая безопасность. Покупатель застрахован от ошибок.

На практике работа с агентством не только снижает риски, но и часто помогает сэкономить: специалисты знают, как торговаться, в каких проектах предусмотрены скидки, какие застройщики надежны и как избежать лишних расходов. При этом, крупные агентства в Турции не берут комиссию с покупателей.

Если вы ищете прозрачную, юридически безопасную сделку, индивидуальный подход к каждому клиенту и полное сопровождение на всех этапах — обращайтесь в агентство недвижимости Altop Real Estate. Мы работаем на турецком рынке более 15 лет, имеем официальную лицензию и сопровождаем клиентов от момента первого обращения до получения всех документов и ключей от вашей новой недвижимости.